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| ■任意売却について |
任意売却とは、不動産を売却しても完済できず、ローンが残ってしまう状況で、債務者(所有者、売主)と債権者(金融機関)の間に仲介者（主に不動産業者）が入り、不動産を競売にかけずに債務者・債権者・買主の納得のいく価格で売却を成立させることで、優れた債務者救済の手段の１つです。
もしもの時にご検討ください。⇒⇒ 06－6976－7540 貴和住宅
●住宅ローンを滞納すると
①住宅ローンの支払いを延滞・・・約３か月分
②銀行等の債権者から催促、督促状などが届く
③「期限の利益の損失」による一括弁済となって、残債を一括請求される
④保障会社から債権回収会社に債権が移行する
⑤保障会社が不動産競売の申し立てをする
⑥裁判所から競売開始決定通知が届く
そのまま何もしないでいると「競売」に！！
●競売になると・・・
・ 市場価格より大幅に安い価格で売却
・ 残債が多く残ってしまう
・ 近隣に売却が知られてしまう
・ 引越代なども出ない
・ 強制退去を命ぜられる場合もある
転売目的が多いので安値でしか入札されない
↓
↓
回避するには
●任意売却で解決を
・ 市場価格に近い価格で売却できる
・ 残債を少なくすることが出来る
・ 必要な交渉はすべて業者が行う
・ 引越代などを確保できる可能性が高い
・ そのまま住み続けられる場合も
競売より高く売却できるため、残債も減り、再スタートに向けて
有利な条件で進めることが出来る。
●事前にご用意していただく書類
1. 固定資産税納付通知書（本年度分、未納付でも結構です）
2. 建築確認書類一式（間取り図面などが袋閉されています）
3. 建物仕様概要書（ファイルに閉じている事が多いようです）
4. 登記済み権利書又は登記識別情報通知（本人確認のため）
5. 土地、建物の登記簿謄本・付随する書類一式
6. ローン返済予定表
まずは当社にご相談ください。⇒⇒ 06－6976－7540 貴和住宅
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| ■借地権について |
建物の敷地となる土地の権利には、「所有権」と「借地権」とがあります。そして、借地権の付着した土地の所有権は「底地」と呼ばれます。
【借地権とは】
建物の所有を目的に、地主から土地を借りて使用する権利のことで、「地上権」および「賃借権」双方を意味します。借地権も相続税や贈与税の課税対象になります。
 地上権
（１） 「物権」なので、土地が存在すれば権利が発生します。
（２） 土地の所有者と地上権の設定契約を締結して、その土地を直接的に支配し利用することができる権利で、土地所有者の承諾がなくても、第三者に地上権を譲渡したり賃貸することができます。
（３） 地上権を設定した土地所有者には登記義務があるので、土地登記簿に登記されているのが一般的で、抵当権を設定して地上権を担保に融資を受けることもできます。
「賃借権」
（１） 賃借契約の結果生じる、土地の利用を目的とする「債権」です。
（２） 土地を間接的に利用できるのみで、地上権ほど強い権利ではありません。そのため、譲渡や転貸、建物の建替えを行うにあたっては、土地所有者の承諾が必要で、借地権価格の１割程度の承諾料を支払うのが一般的です。
（３） 土地所有者には賃借権を登記する義務がないため、登記簿に記載されないのが一般的で、抵当権の設定はできません。
土地所有者からすれば、相手方の権利は弱いほうがいいので、一般的に地上権ではなく、賃貸借契約で土地を貸すことになります。民法では、土地の賃借権でも登記をすれば第三者に対抗できるのですが、自分の土地に他人の権利を登記することに土地所有者が非協力的になるのも無理のないことです。そこで借地借家法は、「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる」と規定しました。
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| ■不動産の価格（路線価・時価・・・・・・・） |
土地は売り買いが行われるときの売買価格『時価』を計算するのが原則ですが、すべての土地の時価を計算するのは大変なので税務署は道路に値段をつけました。これが『路線価』です。
路線価は、相続や贈与があった場合の他に、細かい裏路地まで土地の価格が記載されていることから、土地取引や担保設定、借地権に関する承諾料、といろいろな場面で参考にされています。
しかし、土地の広さ・形状・利用度などによって、取引される価格が違うというのが現状ですので、もし路線価を参考にされることがありましたら、地元の当社の方にも一度相談されることをお勧めします。
『路線価』は「国税庁のホームページ」から閲覧できます。
不動産には「売買価格（時価）」のほかに以下のような価格があります
路線価…国税庁が毎年１月１日を評価時点とし、８月頃発表する主に相続税、贈与税、地価税の算定基準となる価格です。公示価格の８割程度。
公示価格…国土交通省が毎年発表する１月１日時点の全国の土地価格。
国や自治体が用地を取得する価格や国土利用計画法に基づく土地取引の判断基準となり、土地の価格を表わす指標である。
基準地標準価格…都道府県が毎年発表する７月１日時点の価格。
公示価格が都市計画区域内を対象にしているのに対し、都市計画区域外の林地なども含み、公示価格と並んで国内の土地取引価格の目安になっています。
固定資産税評価額…地方公共団体が固定資産税を徴収するために算出した金額で、３年毎の１月１日に見直され、役所の固定資産課税台帳に登録、閲覧可能。公示価格の７割程度が目安で、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算定に利用され、住まいと密接に関係しています。
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| ■法定相続の順位と代襲相続 |
不動産の活用を考える上で、相続を想定した検討を行う必要があることがあります。その中でも誤って認識してしまうことの多い代襲相続や再代襲等について簡単にまとめてみます。
けれど、下記のほかにも、遺言、遺留分・遺留分減殺請求、相続放棄や同時死亡の推定など、いろいろな要素が絡み合ってきますので、実際に相続があった場合は、専門家にご相談いただくのが宜しいと思います。
死亡した人（被相続人）の財産上の一切の権利・義務を他の人が引き継ぐことを相続といいます。
そして被相続人は、原則として遺留分を侵さない限り、遺言で相続財産を自由に処分することが出来ます。
遺留分とは
遺言によって特定の人が全財産を相続することになると、他の相続人には何の権利も残されないで不都合な事態が生じることから、一定範囲の相続人（配偶者、子、親など）に対し遺言の内容にかかわらず最低限相続できるように定められた財産割合のことです。
【法定相続】
わが国では、遺産を相続できる人の範囲や順序が法律（民法）によって定められていますが、このような制度を法定相続といい、法律で定めた相続分を法定相続分といいます。
以下は法定相続の場合です |
| 順 位 |
第１順位 |
第２順位 |
第３順位 |
相
続
人 |
配偶者は常に相続人
になります |
子 |
親 |
兄弟姉妹 |
| 法定相続分 |
配偶者 1/2
子 1/2 |
配偶者 2/3
親 1/3 |
配偶者 3/4
兄弟姉妹 1/4 |
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１．配偶者（夫または妻）は常に相続人となります。ただし、籍が入っていない内縁関係の場合は民法上の相続権はありません（不動産の賃貸借関係では権利の継承として認められる場合もあります）
２．子がいる場合、子（直系卑属）と配偶者が相続人となります
３．子や孫がいない場合、親（直系尊属）と配偶者が相続人となります。
４．子や孫、親などのいずれもいない場合は、兄弟姉妹と配偶者が相続人となります。
５．直系卑属・尊属・兄弟姉妹がない場合は配偶者が相続人となります。
６．配偶者以外の同順位の相続人が２人以上いる場合、その相続人の相続分は原則として均等になります。
【代襲相続】
直系卑属と兄弟姉妹には「代襲相続」が認められています。代襲相続とは被相続人より先に、相続人である子あるいは兄弟姉妹が死亡している場合、その子や孫が代わって相続人になることです。
（注）なお相続開始後に相続人が相続放棄した場合は、代襲相続は生じません。
【再代襲】
直系卑属では、代襲者もすでに死んでいたという場合は、その子がさらにその代襲者になります。これを「再代襲」といい代襲は無限です。
ここで注意が必要なのは下記の点です
・ 兄弟姉妹の場合はその子（甥・姪）までしか代襲しない。
・ 配偶者は代襲相続できない。
最後に補足ですが
・ 直系卑属…子、孫、曾孫等のこと。子には、養子縁組した養子や他の家に養子に出した実子も含まれます。
・ 胎児…出生によって相続できます。
・ 非嫡出子…認知されると相続できます。それで、遺言書で認知する場合があるのです。
・ 連れ子…相続できませんが、生前の養子縁組によって相続できます。
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| ■賃貸ビギナーへの基礎知識 （ＬＤって? ＬＤＫは? 徒歩○分?・・・・・・） |
はじめて賃貸生活をする人なら、いろいろな情報誌を見て、お部屋探しをするのでは？
でも、情報誌の中の専門用語に「うん？」と言うことが多くありませんか・・・・で
言葉の意味をチェックして、お部屋のイメージをふくらめてみてはどうですか？
『ＬＤＫ』って？ 『ＤＫ』とどう違う？
Ｋ・・・・・・キッチンしかない部屋
ＤＫ・・・・・ダイニング・キッチン
食事をするテーブルがおける広さ（ダイニング）があり、キッチンがある部屋
ＬＤＫ・・・・リビング・ダイニング・キッチン
『ダイニング』プラス ソファーなどが置ける広さ（リビング）とキッチンがある部屋
『ＬＤＫ』『ＤＫ』どちらもひとつの部屋を表し、違いは広さだけ。
つまり、広い『ＤＫ』が『ＬＤＫ』ということです。
１Ｒ・・・・・・１部屋（リビング）の中にキッチンがある
１Ｋ・・・・・・１部屋と他にキッチン（テーブルは置けない）がある
１ＤＫ・・・・ １部屋とＤＫで合計２部屋。
１ＬＤＫ・・・ １部屋とＬＤＫで合計２部屋。
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「所要時間」・・・・『駅から徒歩１０分』、でも１５分？
「『徒歩１０分』と書いてあったのに、１５分かかった」なんて話は、良く耳にします。
これは「１分＝８０メートル」で計算するという、業界の取り決めで記載した場合なんです。
急な坂、信号待ちや階段、電車の踏み切りなどは考慮されていませんし、マンションなどでは最も駅に近い入り口を始点とし、駅の最も近い出入口を終点とすればいいことになっていますので、実際とは少し異なることも多いようですね。やはり実際に歩いて確認しましょう。
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物件の売買をお考えの方
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